U vremenu 2006. do 2010.bio sam član uprave zadužen za centralnu i istočnu Europu, iako je većina ulaganja bila fokusirana na istočnu Europu itekako smo imali dodira s austrijskim društvima za upravljanje državnim nekretninama. Tijekom vremena, a posebice kroz članstvo u RICS sam razvio vrlo blisko poznanstvo s upravomaustrijskog BIG-a, Bundesimmobiliengesellschafta, koje upravlja državnim nekretninama u Austriji. Kao i kod privatnih nekretnina, imate samo dva modela upravljanja: uspješan i neuspješan. Uspješan je onaj koji maksimizira prihod iz nekretnine i komercijalno s njom upravlja na način da je ona ekonomski dugoročno održiva. Naravno, prvi uvjet za to je profesionalan sustav koji se oslanja na vlastite ili na vanjske stručnjake s iznimnim iskustvom u sektoru nekretnina.

Oko 2000-te Republika Austrija je većinu svojih nekretnina unijela, točnije prodala, državnoj tvrtki naziva Budesimmobiliengesellschaft GmbH, prevedeno Državno druÅ¡tvo za nekretnine d.o.o.Komercijalne nekretnine se nalaze u druÅ¡tvu Austrian Real Estate GmbH, druÅ¡tvu u vlasniÅ¡tvu BIG-a, i koje BIG vodi. Model je doveo do toga da se BIG primarno bavi razvojem, gradnjom i iznajmljivanjem javne druÅ¡tvene infrastrukture, a ARE stambenim i poslovnim nekretninama, koje se razvijaju, grade, te onda komercijalno iskoriÅ¡tavaju davanjem u zakup ili prodajom. Oba druÅ¡tva su voÄ‘ena na tržiÅ¡nim osnovama. Zbog sveg navedenog je BIG postao cijenjen partner za ulaganja koji svoje projekte financira i obveznicama i komercijalnim zapisima. Moody’s je BIG-u dodijelio kreditni rating AAA. Premda je formalno podreÄ‘en ministarstvu zaduženom za gospodarstvo, utjecaj politike na poslovanje BIG-a je minorno jer se nadzorni odbor sastoji od predstavnika „kapitala“ i predstavnika „korisnika“. Začudilo bi vas ali BIG kupuje i dodatne nekretnine za razvoj za državu važnih projekata, koje tada u suradnji i uz participaciju privatnog kapitala realizira. Većina projekata u Austriji se realizira kroz financiranje obveznicama i upisom kapitala manje direktnimjoint venture projektima, jer je upis takvog kapitala zbog visokog ratinga vrlo atraktivan.

DUUDI-jevo upravljanje komercijalnim nekretninama nije dobro jer nije voÄ‘eno odgovarajućim komercijalnim ciljevima. Utjecaj politike i populizma veoma je visok. DUUDI i Državne nekretnine d.o.o. na tržiÅ¡te stavljaju nekretnine u zatečenom stanju pa je sasvim razumljivo da tržiÅ¡te za takve nekretnine ne pokazuje velik interes, odnosno nudi iznimno niske cijene. TakoÄ‘er, ne postoji prepreka da država na vlastitoj nekretnini uz izdavanje komercijalnog zapisa za istu nekretninu ili ugovaranjem joint venturea s privatnim ulagačem sagradi na primjer uredski neboder i iznajmi ga ministarstvima, pa i privatnim korisnicima. Na taj način se za takvu nekretninu osigurava maksimalan prinos iz eventualne kasnije tržiÅ¡ne prodaje. Na isti način može se razvijati i sustav javno privatnog partnerstva. Državni interes se uvijek na ovaj način može zaÅ¡tititi time da ovakvo „komercijalno“ državno druÅ¡tvo bude joint venture partner privatnom ulagaču. Aktualan model i strategija DUUDI-ja zapostavlja nekretnine i komercijalnu snagu istih, viÅ¡e je usredotočen na CERP i na državna druÅ¡tva. TakoÄ‘er, upitno je koliko DUUDI može privući  i stručnih i iskusnih ljudi s obzirom na visine plaća u javnim ustanovama. To je razlog da atraktivnim državnimnekretninama upravljaju ljudi koji imaju vrlo malo ili nikakvog iskustva u sektoru real estatea i financija. Evidentno je da u Hrvatskoj u segmentu ulaganja u nekretnine postoje eminentni stručnjaci, ali u daleko manjem broju nego u drugim branÅ¡ama. Svi oni su u privatnom sektoru koji im omogućuje veće prihode, ali i izazove od birokratiziranog aparata kakav je postavljen.

Profesionalnost je na žalost veoma zapostavljena. Imate situaciju da se u segmentu državnih nekretnina politički odlučuje, da je predsjednik povjerenstva za raspolaganje nekretninama bio ministar unutarnjih poslova. Smatram da posjedujem stručnost u segmentu ulaganja, nekretnina i financija, ali mi nikada ne bi palo na pamet da uÄ‘em u resor unutarnjih poslova o kojem imam malo ili nikakvog stručnog znanja. Kada imate takvu strukturu jasno ste odaslali poruku da su odluke političke, a političke odluke su nerijetko i populističke. Takvim sustavima i takvom upravljanju kapital ne vjeruje.  Za razumijevanje svaku odluku o raspolaganju nekretninama u DUUDI je donosilo navedeno povjerenstvo. Politika daje okvir unutar Vlade,pa i kroz tijelo koje može biti nadresorno tijelo. U provedbenim tijelima kao Å¡to je DUUDI treba dati prednost stručnosti, posebno u segmentu upravljanja nekretninama. Takvim sustavima i takvom upravljanju kapital ne vjeruje. Dodatno, a to je evidentno iz niza odluka proteklih godina nedostaje stručnosti kod izbora vanjskih pružatelja usluga. Sustav javne nabave preferira najnižu cijenu, pa onda dobivate tvrtke bez iskustava i referenci koje obavljaju za DUUDI vrlo kompleksne poslove. Primjerice imate tvrtke koje možda godiÅ¡nje naprave pedesetak procjena i to stanova ili malih zemljiÅ¡ta onda im se dodijele kompleksne procjene zemljiÅ¡ta velikih povrÅ¡ina. Imate slučajeve da neke tvrtke imaju upitnu poveznicu sa strankom koja je upravljala DUUDI-em i nitko to ne smatra upitnim. Situacija da DORH ne želi potvrÄ‘ivati visinu procijenjene vrijednosti nekretnina, a DUUDI ih prodaje a da nije angažirao viÅ¡e procjenitelja. Suradnja na meÄ‘unarodnom planu je nikakva, evidentan je primjer da DUUDI osim osobnog posjeta sajmu jednog od čelnika, nije bio prisutan na Expo Realu, najvećem sajmu ulaganja u Europi. Hrvatska mora postati prisutna na tom sajmu s državnim nekretninama, a posebno u sinergiji s privatnim developerima iz Hrvatske. Na tome će zasigurno i novi ministar vanjskih poslova aktivno raditi i dati jaku podrÅ¡ku.

Unutar EU postoji niz različitih modela, uspjeÅ¡nijih,manje uspjeÅ¡nih, i naravno – neuspjeÅ¡nih. Moramo se voditi za onim uspjeÅ¡nima, a uzor nam trebaju biti oni najuspjeÅ¡niji. Jedan od najuspjeÅ¡nijih je upravo austrijski. Vrlo sveobuhvatan je njemački model, Nijemci su njime obuhvatili čak i vode i Å¡ume, kao i nekretnine iz kojih se ostvaruje prihod, Å¡to one zapravo i jesu. Ima raznolikih modela i nadležnosti. Velika većina uz iznimku Slovačke imaju zasebnu agenciju ili druÅ¡tvo u koje je prebačen sav segment državnih nekretnina ulaganja. Slovačka je ovo ostavila unadležnost iministarstva financija i taj je model jedan od manje uspjeÅ¡nih u upravljanju u posljednje 2 godine. Ono Å¡to je mene iznenadilo jest javna mreža druÅ¡tava ili agencija za upravljanje državnim nekretninama, u kojoj je okupljeno 20 članica, od kojih su svi osim Turske i NorveÅ¡ke članice EU. Public Real Estate Network je formalno osnovan 2011 godine, a djeluje joÅ¡ od 2007 godine. Doista zvuči nevjerojatno da Hrvatska od 2011. godine nije naÅ¡la za shodno pridružiti se i sudjelovati u razmjeni iskustava. Većina druÅ¡tava za upravljanje državnim nekretninama ima odjele za meÄ‘unarodnu suradnju, u tome prednjači austrijsko druÅ¡tvo koje je vrlo otvoreno za transfer znanja na nove članice. Jasno je da kasnimo s meÄ‘unarodnom suradnjom s partnerima unutar EU, i da se ne povezujemo na meÄ‘unarodnom nivou. Takve partnerske mreže omogućuju aktivnu razmjenu iskustava i znanja, jače privlačenje kapitala i potiču izvrsnost i održivost nacionalnih agencija i druÅ¡tava za upravljanje.

Da, upravo je veliki nedostatak da imamo DUUDI, Državne nekretnine d.o.o., CEI, AIK,AJPP, APN, nekretninama Hrvatskih Željeznica upravlja HŽ Infrastruktura, i tu mislim posebno na kolodvorske zgrade i ostale objekte koji ne služe primarnoj funkciji transporta. Objekti Hrvatskih Šuma i cijeli niz drugih objekata pod ingerencijom je različitih tijela. Objekti i to vrlo atraktivne nekretnine Hrvatske Pošte i FINE su pod upravom matičnih društva, a upravljanje istima na je veoma loše. I to sve u relativno maloj zemlji kao što je Hrvatska. Neophodno je segment državnih nekretnina, a sve navedeno su državne nekretnine, okrupniti i staviti pod jednu kapu unutar novodefiniranog društva koje bi zamijenilo dio DUUDI-a koji upravlja nekretninama i koji mora početi poslovati na tržišnim osnovama.

Na taj način se može osigurati da za pojedine konkretne nekretnine i projekte privatan partner donese know-how, komercijalne (privatne) korisnike, modele financiranja, a u jednom trenutku i otkupom državnog udjela i prihod državi koji će biti mjeren prinosom iz na ovaj način razvijenog komercijalno uspjeÅ¡nog projekta. TakoÄ‘er, projekt razvijen sa privatnim partnerom tržiÅ¡no je orijentiran i usmjeren ostvarenju prihoda i prinosa iz projekta, i na taj način osigurava prihod državi. Pri tom država angažira malo vlastitih sredstava, osim nekretnine koju u takav projekt unosi, jer stručnjake angažirane na daje privatni partner, a država za provedbu takvih projekata treba samo osobe koje će sudjelovati u usmjeravanju projekta zajedno sa predstavnicima privatnog partnera. Slabost naÅ¡eg JPP modela je da on praktički isključivo raspisuje izgradnju. Hrvatski model JPP-a ne daje funkciju nego formu. Takav model ulagaču u nekretnine nije atraktivan jer mu ne dopuÅ¡ta optimiziranje projekta, projekti su prečesto loÅ¡e pripremljeni,vrlo rigidni u pogledu predloženih materijala i tehnike, čime se smanjuje mogućnost odabira izvoÄ‘ača. Projektiraju se zastarjela rjeÅ¡enja koja su u koriÅ¡tenju skupa, a privatni partner mora paziti na efikasnost i održivost objekta kojim će gospodariti i upravljati. Ponekad je čak i oprema propisana i ne dopuÅ¡ta se privatnom partneru odabir optimalne opreme objekta. Jedan od vrlo slikovitih primjera je dogradnja kirurgije u Varaždinu koja se na žalost joÅ¡ nije pomakla s mrtve točke.Naravno, ima i dobrih primjera, ipak ovaj model se pokazao kao apsolutno neatraktivan financijskim ulagačima, a privlačio je graÄ‘evinske tvrtke koje danas u vremenu slabih bilanci viÅ¡e nisu „bankabilne“, ne mogu osigurati sredstva da bi same uÅ¡le u ovakve projekte.

Kod raspisa „joint venture-a“ država raspisuje funkciju, koju tada sa privatnim partnerom, angažmanom privatnog partnera razvija. Država u partnerstvo unosi zemljiÅ¡te, a privatni partner razvoj, osigurava financiranje koje naravno zbog sudjelovanja države u takvom projektu može imati veću sigurnost za financijske institucije, ili unosi vlastito equity financiranje. Ishod takvog projekta je tržiÅ¡no orijentirana nekretnina, s tržiÅ¡nom vrijednošću uporabe, koja donosi prihod i privatnom ulagači državi. Javno-privatno partnerstvo ima prednost kada je država visoko zadužena jer se financijske obveze za gradnju objekata po ovom konceptu ne računaju kao javno zaduženje, osim visine godiÅ¡njeg zakupa. Zajedno s partnerom iz Njemačke, sudjelovali smo kao konzultanti na 3 velika JPP  projekta, od kojih su dva u Njemačkoj, vrlo specifična, naime, radilo se o zatvorskim ustanovama, a treći je bio poznati Kirchberg kompleks u Luksemburgu, unutar kojega je naÅ¡ partner ulagao u dio komercijalnih i dio javno koriÅ¡tenih nekretnina. Kada bi naÅ¡ koncept JPP-a postao tržiÅ¡ni na način da raspisuje funkciju i kapacitete, a razvoj, uključujući i projekte ostavlja privatnom ulagaču zasigurno bi odmah mogao privući  ovakve ulagače.

Država mora sve državne nekretnine objediniti u jednoj krovnoj ustanovi voÄ‘enoj na tržiÅ¡nim principima. Pri tome treba razdvojiti državne nekretnine javnih funkcija, kao naprimjer Å¡kole, sveučiliÅ¡ta, bolnice, zatvore i sl. i komercijalne u koje spadaju i državni uredi. TakoÄ‘er treba napraviti distinkciju i postići konsenzus koje su nekretnine od strateÅ¡kog interesa te se ne mogu i ne smiju komercijalizirati, dok za sve ostale treba razviti pojedinačne modele komercijalizacije i prihodovanja na dugoročno održivim, a ne mandatnim modelima. Jedna od mogućnosti je raspis „paketa“ koje bi za državu razvijali developeri a država plaćala takav razvoj, ipak čini mi se da je uz proračun kakav je naÅ¡ ovo vrlo nevjerojatna opcija, premda osiguravanajveće koristi za državu, jer se dobivaju razvijene nekretnine koje se stavljaju na tržiÅ¡te i za njih se postiže daleko veća tržiÅ¡na kapitalizacija. Jedna od pod alternativaje da privatni developer u takvom angažmanu bude plaćen tek nakon Å¡to razvijeni projekt krene u realizaciju a Å¡to je dokaz da je developer napravio dobar posao te da su ulagači prepoznali atraktivnost toga ulaganja. ÄŒini mi se realnim model u kojem bi država raspisala pakete koje će za nju i s njom u partnerstvu razvijati privatni partneri, tada će privatni partneri aktivno privlačiti dodatan kapital i zajedno s državom kapitalizirati razvoj na državnoj nekretnini. To je zapravo na tragu prije opisanog „joint-venture“ modela. Na taj način postiže se hibrid austrijskog modela, iz kojeg se vuče ono najbolje, a to je da država ne prodaje „ledine“ nego razvijene projekte i objekte koji generiraju prihod.